金科環(huán)境股份有限公司董事會(huì)秘書(shū)、副總裁

綠色基礎(chǔ)設(shè)施具有很強(qiáng)的正外部性，能夠降低長(zhǎng)期的系統(tǒng)性環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政府有動(dòng)力去出臺(tái)相關(guān)公共政策來(lái)支持其發(fā)展。目前，中國(guó)綠色基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和企業(yè)融資困難，且大部分資金來(lái)自于傳統(tǒng)銀行信貸。

政府在綠色金融方面的研究和出臺(tái)的相關(guān)政策更偏重于如何激發(fā)銀行的綠色投資動(dòng)力，如：強(qiáng)化和健全財(cái)政對(duì)綠色貸款的貼息機(jī)制、大力推動(dòng)綠色債券發(fā)行等方面。但由于銀行自身商業(yè)模式?jīng)Q定了其需要避免過(guò)度期限錯(cuò)配，因此銀行難以提供足夠的長(zhǎng)期資金來(lái)支持巨大的綠色基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資需求。

要解決綠色基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資難和期限錯(cuò)配的問(wèn)題，需要基于對(duì)項(xiàng)目特性和長(zhǎng)期資金持有者的核心需求深入了解，通過(guò)組合政策，來(lái)使得供給和需求得以匹配。隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有關(guān)政策的出臺(tái)，上述問(wèn)題有望緩解，比如：

供給側(cè)政策：REITs政策對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面提出要求，打造可以吸引長(zhǎng)期、低風(fēng)險(xiǎn)偏好資金的金融產(chǎn)品。允許REITs上市交易，解決基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)流動(dòng)性和提高變現(xiàn)能力。

需求側(cè)政策：出臺(tái)對(duì)投資者稅收優(yōu)惠政策、持有時(shí)間限制前提條件、批準(zhǔn)養(yǎng)老基金投資等政策

通過(guò)上述組合政策，打造出低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定收益、具備一定流動(dòng)性的金融產(chǎn)品（基礎(chǔ)設(shè)施REITs），同時(shí)用稅收優(yōu)惠政策、行政審批等手段注入長(zhǎng)期資金，預(yù)計(jì)將可以快速盤(pán)活整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施投資市場(chǎng)。對(duì)類(lèi)似金科環(huán)境的擁有綠色基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)實(shí)施和運(yùn)營(yíng)管理核心技術(shù)和能力的企業(yè)，形成重大利好。

北京清控偉仕咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理

公募、存量、權(quán)益導(dǎo)向，是本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs新規(guī)的核心。從這幾個(gè)維度觀察《通知》及《指引》（征求意見(jiàn)稿），可以看到較為清晰的政策邏輯，還有諸多政策偏好（如區(qū)域和行業(yè)選擇、公募基金+ABS的交易架構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)的100%轉(zhuǎn)讓、所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的穿透取得、使用者付費(fèi)、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置、三年持續(xù)經(jīng)營(yíng)+穩(wěn)定現(xiàn)金流、原始權(quán)益人參與戰(zhàn)略配售等）的合理解釋。也是從這個(gè)角度判斷，2014年以來(lái)的PPP項(xiàng)目中具備參與本輪試點(diǎn)條件的，應(yīng)該會(huì)是那些合法合規(guī)、權(quán)屬清晰（資產(chǎn)所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)）、使用者付費(fèi)為主的項(xiàng)目，行業(yè)領(lǐng)域基本與政策劃定范圍重合，市場(chǎng)規(guī)模估計(jì)在幾千億左右。當(dāng)然，PPP相關(guān)規(guī)范性要求及其影響之下的項(xiàng)目合同安排，很可能與基礎(chǔ)設(shè)施REITs新規(guī)之間無(wú)法完全匹配，需要協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題不少。相比之下，2014年之前的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也許更加符合試點(diǎn)預(yù)期。不過(guò)，隨著試點(diǎn)的成功及政策覆蓋面的擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望為越來(lái)越多的不同類(lèi)型的PPP項(xiàng)目所用，其在盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)資本流動(dòng)、控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制構(gòu)建方面的能量也將因此得到更好的釋放。

香港某REIT前投融資負(fù)責(zé)人  

“從發(fā)起人的戰(zhàn)略視角看公募REITs”——430公募REITs試點(diǎn)政策推出，多年的探索終于見(jiàn)到曙光。筆者曾在某香港REITs管理人工作過(guò)，多年的REITs實(shí)踐，深知國(guó)內(nèi)推出公募REITs是多么不易，因此，也能理解試點(diǎn)工作將會(huì)偏于謹(jǐn)慎、政策指引將會(huì)偏于嚴(yán)格。在此情況下，如何從發(fā)起人的視角來(lái)看待公募REITs，激發(fā)發(fā)行的動(dòng)力，對(duì)于推廣和展業(yè)來(lái)說(shuō)，顯得就很重要。

REITs首先是一個(gè)高效的融資行為，其次，REITs還是一個(gè)投資平臺(tái)，最后，它打造了企業(yè)的一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系，因此，對(duì)于發(fā)起人而言具有重要的戰(zhàn)略意義，是一個(gè)商業(yè)模式的變化。在首次發(fā)行設(shè)立REITs時(shí)，發(fā)起人有必要全面審視企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略發(fā)展，而不是僅僅局限于計(jì)算發(fā)行REITs帶來(lái)的財(cái)務(wù)帳。

首先REITs帶來(lái)高效融資，即安全的高杠桿率下的低成本權(quán)益融資。在海外發(fā)REITs，可以設(shè)計(jì)兩層杠桿，先在底層適當(dāng)?shù)慕杩?，?gòu)成債務(wù)性杠桿，再在REITs份額中對(duì)外發(fā)行較大的比例，構(gòu)成權(quán)益杠桿，整體杠桿利用可以達(dá)到很高，而負(fù)債率并不高。作為權(quán)益融資，其發(fā)行成本以及未來(lái)持續(xù)期間融資成本相比一些開(kāi)發(fā)類(lèi)的上市公司來(lái)說(shuō)，也有一定的優(yōu)勢(shì)。雖然本次指引不提倡底層負(fù)債，令業(yè)界擔(dān)心整體杠桿利用率不足的問(wèn)題，但發(fā)起人可先以權(quán)益融資為主，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)從企業(yè)其它方面適當(dāng)增加負(fù)債，整體進(jìn)行優(yōu)化。

其次，REITs是策略性投資專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。在成立后，一方面可從發(fā)起人處持續(xù)獲得更多資產(chǎn)注入的機(jī)會(huì)，形成良性互動(dòng)，另一方面也可從市場(chǎng)上進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)。REITs也會(huì)考慮出售其資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)組合的優(yōu)化管理。REITs的屬性確定了其更具有長(zhǎng)期投資和理性投資的理念，發(fā)起人在具備該投資工具后，可以更好地在企業(yè)內(nèi)部和市場(chǎng)上收購(gòu)成熟的存量資產(chǎn)，快速占據(jù)市場(chǎng)規(guī)模。

最后，REITs將助力打造更為專(zhuān)業(yè)化的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)體系。與開(kāi)發(fā)、建設(shè)等相比，REITs的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理在驅(qū)動(dòng)力和管理模式上有所不同。REITs的核心是穩(wěn)定且有增長(zhǎng)的分紅，投資者對(duì)REITs的這些要求會(huì)貫徹在資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)中，要求管理人關(guān)注長(zhǎng)期的收入增長(zhǎng)，而不是快速銷(xiāo)售變現(xiàn)，因此更能體現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化。

總體來(lái)說(shuō)，REITs對(duì)于發(fā)起人來(lái)說(shuō)不僅是融資工具，還可以形成“建設(shè)+培育+退出+運(yùn)營(yíng)”互動(dòng)循環(huán)模式，意味著全新商業(yè)模式的打造，有助于基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的快速發(fā)展。

發(fā)起人應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略的層面來(lái)分析REITs的好處和價(jià)值，并進(jìn)行決策。業(yè)界在展業(yè)的時(shí)候，一方面應(yīng)對(duì)好財(cái)務(wù)和管理架構(gòu)方面的具體問(wèn)題，而更重要的，是要深刻理解REITs的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，在與企業(yè)進(jìn)行溝通的時(shí)候，能夠打動(dòng)企業(yè)決策層，從而讓企業(yè)認(rèn)識(shí)到即便付出一定的代價(jià)，也要先行先試，通過(guò)發(fā)行REITs獲得行業(yè)領(lǐng)先地位。

這次政策出臺(tái)十分不易，落地也具有較大挑戰(zhàn)，筆者期待監(jiān)管部門(mén)、業(yè)界、企業(yè)、媒體等共同努力，群策群力，克服困難，突破“堵點(diǎn)”，迎來(lái)市場(chǎng)的爆發(fā)。

廣西玉林市發(fā)改委項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和財(cái)政金融科

REITs優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。玉林市的相關(guān)情況和初步梳理如下：

（一）收費(fèi)公路

目前廣西高速公路主要是原融資平臺(tái)公司舉債建設(shè)的政府收費(fèi)公路，政府收費(fèi)公路屬于政府債務(wù)，因此，如果要在已竣工運(yùn)營(yíng)的收費(fèi)公路開(kāi)展REITs工作，必須將收費(fèi)公路的性質(zhì)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性公路，將資產(chǎn)注入融資平臺(tái)公司。

高速公路用地手續(xù)復(fù)雜，由于屬于線(xiàn)性工程，無(wú)法避免占用基本農(nóng)田等耕地，高速公路幾乎都存在占補(bǔ)指標(biāo)不足問(wèn)題，自然資源部將占補(bǔ)平衡和用地報(bào)批掛鉤，用地手續(xù)辦理困難，用地手續(xù)辦理很困難。很難滿(mǎn)足REITs要求的“項(xiàng)目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過(guò)竣工驗(yàn)收?！?/p>

（二）水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目

玉林市燃?xì)庠缫延芍袊?guó)燃?xì)庖蕴卦S經(jīng)營(yíng)模式組織實(shí)施。污水垃圾和固廢項(xiàng)目以政府直接投資方式進(jìn)行建設(shè)，污水處理費(fèi)由市財(cái)政局統(tǒng)一收取，再安排給城投公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。如果要在水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目進(jìn)行REITs融資，需要市政府重新與與城投公司簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，明確城投公司收取污水垃圾費(fèi)用的權(quán)利。

（三）PPP項(xiàng)目

根據(jù)文件規(guī)定，PPP項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會(huì)資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來(lái)源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問(wèn)題和合同糾紛。玉林市的大部分PPP項(xiàng)目都屬于可行性缺口補(bǔ)助，使用者付費(fèi)不足的情況，需要財(cái)政中長(zhǎng)期支出責(zé)任，但財(cái)政支出責(zé)任一般會(huì)有滯后性，因此付款保障會(huì)影響PPP合同執(zhí)行。同時(shí)，PPP項(xiàng)目慣例都會(huì)有股權(quán)鎖定期，如果發(fā)起人通過(guò)REITs實(shí)質(zhì)性改變了股權(quán)結(jié)構(gòu)，如PPP項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，政府將承擔(dān)相應(yīng)損失。

復(fù)星全球合伙人、復(fù)星基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)董事長(zhǎng)

節(jié)前證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，隨后證監(jiān)會(huì)同步發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，中國(guó)市場(chǎng)期待已久的公募REITs,準(zhǔn)確的說(shuō)真正的REITs,經(jīng)過(guò)十幾年的不斷努力，終于徐徐拉開(kāi)序幕。

公募REITs的推出，不僅為地方政府提供了盤(pán)活存量資產(chǎn)、降低政府杠桿率的有力武器，也為社會(huì)資本投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打了一劑“強(qiáng)心針”。在“大基建”背景下，無(wú)疑會(huì)有助于社會(huì)資本尤其是民營(yíng)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

首先，公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施投資提供了一條清晰、明確的退出途徑。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)普遍存在周期長(zhǎng)、收益低的情況，資產(chǎn)流動(dòng)性差，投資人需在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期持有資產(chǎn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得分紅收益。公募REITs的出現(xiàn)，使得基礎(chǔ)設(shè)施的投資人在度過(guò)建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)初期并滿(mǎn)足產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的情況下，通過(guò)將持有的項(xiàng)目公司股份轉(zhuǎn)讓給公募REITs的方式，提前實(shí)現(xiàn)所投資本部分或全部的退出。投資周期的縮短將有利于吸引更多的民營(yíng)資本投資基礎(chǔ)設(shè)施。

其次，公募REITs將擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資人范圍，提升社會(huì)資本在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資效率。公募REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)既能滿(mǎn)足社?；稹⒈ｋU(xiǎn)資金、政府專(zhuān)項(xiàng)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、海外基金等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的投資需求，也適合尋求獲得穩(wěn)健收益的個(gè)人投資者。隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率不斷走低，公募REITs將對(duì)追求中等風(fēng)險(xiǎn)和收益的投資人產(chǎn)生較大的吸引力，成為民營(yíng)資本對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資的可靠退出途徑，并可以將回流資金和通過(guò)擴(kuò)募方式新增資金投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，從而形成良性循環(huán)，提升資本運(yùn)營(yíng)效率。

最后，民營(yíng)資本在基礎(chǔ)實(shí)施領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力將進(jìn)一步體現(xiàn)價(jià)值?！锻ㄖ分刑貏e強(qiáng)調(diào)了原始權(quán)益人及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)管理能力，需信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。民營(yíng)資本在積累了豐富的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力后，不僅有利于成為公募REITs的發(fā)行人，未來(lái)也有機(jī)會(huì)對(duì)外輸出基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和能力。

復(fù)星基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，作為中國(guó)首家專(zhuān)注于鐵路建設(shè)的民營(yíng)公司，非常期待REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的突破，更期待公募REITs在鐵路資產(chǎn)上的嘗試。

龍?jiān)鞒峭顿Y管理（上海）有限公司副總經(jīng)理

“金融產(chǎn)品一小步，基礎(chǔ)設(shè)施一大步”——目前國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)的持有人分布廣泛，央企、地方國(guó)企、民企，上市或非上市企業(yè)皆有，獲得方式也不一而同，包括特許經(jīng)營(yíng)、PPP，亦或是兼并收購(gòu)。Reits的推出為上述不同類(lèi)型和交易結(jié)構(gòu)下的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供了一個(gè)可被資本市場(chǎng)接受的標(biāo)準(zhǔn)化指引，為資產(chǎn)持有人提升資產(chǎn)流動(dòng)性指明了方向。

基礎(chǔ)設(shè)施Reits以項(xiàng)目為載體，以專(zhuān)業(yè)投資管理公司為橋梁，打通了機(jī)構(gòu)和公眾直接投資基礎(chǔ)項(xiàng)目的渠道，是我國(guó)多層次基礎(chǔ)設(shè)施投融資體系構(gòu)建的重要一環(huán)，是資管新規(guī)后基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域股權(quán)融資的突破，中長(zhǎng)期來(lái)看可以改變長(zhǎng)期以來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域“名股實(shí)債”的一支獨(dú)大的局面。

Reits也是當(dāng)前向國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推廣基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，完備的交易結(jié)構(gòu)、合理的流動(dòng)性、穩(wěn)健的分紅，可以成為金融機(jī)構(gòu)布局基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的一個(gè)較好的過(guò)渡，有效化解了過(guò)去直接從“明股實(shí)債”直接跨越到長(zhǎng)周期股權(quán)投資的能力“真空”。隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)和資產(chǎn)供應(yīng)的豐富，基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資“飛入尋常百姓家”也令人期待。

可以預(yù)見(jiàn)，本土化的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資管理機(jī)構(gòu)將迎來(lái)較好的發(fā)展機(jī)遇，廣闊的存量和增量市場(chǎng)、寬松的流動(dòng)性、逐漸完善的金融產(chǎn)品體系共同打造了有利的外部環(huán)境。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)可以借機(jī)培育自身在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資管理經(jīng)驗(yàn)，伺機(jī)進(jìn)軍市場(chǎng)更為廣闊的基礎(chǔ)設(shè)施私募股權(quán)投資領(lǐng)域，打造具備中國(guó)特色的基礎(chǔ)設(shè)施投資管理標(biāo)桿。