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北上深單價(jià)15萬以上頂豪已賣出133套

丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
2021-08-12 23:51 2020 0 0
2020年全國單價(jià)15萬元以上頂豪總共賣出336套,今年一季度已成交了去年全國總量的四成,豪宅市場(chǎng)熱度大概率會(huì)延續(xù),并走出“高開高走”行情,2021年或?qū)⒃俅纬蔀楹勒山弧按竽辍薄?

作者:編輯部

來源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

2021年一季度,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來“小陽春”行情,多個(gè)城市新建商品住宅成交實(shí)現(xiàn)翻倍式增長。同樣高熱度的,還有豪宅市場(chǎng)。

2020年的豪宅“搶購潮”依然歷歷在目,比如上?!案缓纻儭迸抨?duì)買豪宅,甚至為搶先認(rèn)籌大打出手,深圳“10萬+”的豪宅項(xiàng)目頻頻“日光”,廣州豪宅賣出“剛需速度”……進(jìn)入2021年,雖然“搶購潮”有所淡化,市場(chǎng)逐漸回歸理性,但豪宅市場(chǎng)仍然延續(xù)2020年成交熱度。

具體來看,四大一線城市總價(jià)1000萬以上豪宅成交數(shù)據(jù)已達(dá)7488套,較去年一季度同比增長1.5倍,總價(jià)2000萬元以上豪宅共成交1677套,同比增長192%。單價(jià)15萬元以上頂豪共成交133套,比2020年一季度多出117套。

要知道,2020年全國單價(jià)15萬元以上頂豪總共賣出336套,今年一季度已成交了去年全國總量的四成,豪宅市場(chǎng)熱度大概率會(huì)延續(xù),并走出“高開高走”行情,2021年或?qū)⒃俅纬蔀楹勒山弧按竽辍薄?/p>

各總價(jià)段成交套數(shù)翻倍式增長

一直以來,不同能級(jí)之間豪宅標(biāo)準(zhǔn)難統(tǒng)一,且成交多集中于北上廣深四大一線城市,再加上隨著房價(jià)的不斷上漲,豪宅的門檻值正在不斷抬升。因此,豪宅仍然是一個(gè)相對(duì)概念。 

2021年一季度,四大一線城市總價(jià)1000萬元以上各價(jià)格段豪宅成交數(shù)據(jù)較去年同期均實(shí)現(xiàn)翻倍式增長。 

以1000萬元作為豪宅門檻值來看,北上廣深四大一線城市豪宅成交總量為7488套,較2020年一季度的3010套增長了149%,其中上海共成交3909套,超過北京、深圳和廣州成交之和,且較2020年一季度同比增長198%。

表:2020年一季度四大一線城市

不同價(jià)格段豪宅成交情況(單位:套)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

實(shí)際上,一線城市的豪宅門檻不斷抬升,因此從總價(jià)2000萬以上數(shù)據(jù)來看,北上廣深四大一線城市一季度豪宅成交量較1000萬元門檻縮減近八成。一季度,總價(jià)2000萬元以上豪宅共成交1677套,同比增長192%,占去年成交總量的四成;5000萬元以上豪宅共成交148套,去年一季度僅為34套。

具體城市而言,一季度,上海豪宅成交量仍然占據(jù)半壁江山,2000萬元以上共成交935套,同比增長214%,超過一季度四大一線城市成交總量的五成;5000萬元以上豪宅共成交86套,較去年增加了80套,占一季度成交總量的六成。從豪宅成交增幅來看,上海在各總價(jià)段增幅均位于首位,其中5000萬以上豪宅成交套數(shù)較去年增長高達(dá)13倍,廣州成四大城市中唯一減少的城市,一季度5000萬以上豪宅共成交5套,較去年減少37.5%,頂豪成交逐漸分化。

表:2020年一季度以來四大一線城市

5000萬以上豪宅成交情況(單位:套)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

單價(jià)15萬以上頂豪共成交133套

從成交單價(jià)來看,一季度,四大一線城市10萬元-15萬元/平方米豪宅共成交3497套,同比增長142%。要知道,去年全年,全國10萬元-15萬元/平方米豪宅總共成交了7008套,而今年一季度已經(jīng)完成去年全國成交量的近五成。

從單價(jià)15萬元/平方米以上的頂豪成交數(shù)據(jù)來看,一季度四大一線城市共成交133套,較去年一季度的16套同比增長731%。分城市來看,上海共成交105套,較去年一季度的4套增長了2525%,同時(shí)成交套數(shù)是北京、深圳和廣州三個(gè)城市的3.75倍。頂豪成交分化,一季度,廣州單價(jià)15萬元以上豪宅零成交。 

按照單價(jià)段來計(jì)算,上海仍然表現(xiàn)亮眼。一季度,單價(jià)10萬元以上豪宅上海共成交2317套,同比增長近2倍,超一線城市總量的六成;若按照單價(jià)15萬元以上標(biāo)準(zhǔn)來看,上海共成交105套,占一線城市成交總量的比例提升至近八成。 

不管是中高端,還是頂豪,上海整體表現(xiàn)都較為突出。究其原因,上海豪宅市場(chǎng)的主力為高凈值人群,他們的收入渠道來源多樣,購買力相對(duì)充裕,置業(yè)需求穩(wěn)定;同時(shí),部分高凈值人群通過豪宅可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置,以保障資產(chǎn)增值和保值。

表:2021年一季度四大一線城市

各單價(jià)段頂豪成交數(shù)據(jù)(單位:套)

數(shù)據(jù)來源:CRIC

一季度,一線城市豪宅市場(chǎng)仍然延續(xù)火熱態(tài)勢(shì),豪宅高位運(yùn)行背后,實(shí)際是多方面助推的結(jié)果。

考慮到2020年已是豪宅銷售“大年”,其原因與去年一脈相承。首先,疫情對(duì)豪宅成交起到促進(jìn)作用:一方面,疫情改變了人際關(guān)系和居住環(huán)境,而有能力快速實(shí)現(xiàn)改善需求的恰恰是這些買豪宅的富人;另一方面,目前仍處于疫情恢復(fù)階段,部分“放水”的資金流向房地產(chǎn),資產(chǎn)荒下的資金推動(dòng),市場(chǎng)預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下,豪宅成為目標(biāo)人群的資金“蓄水池”。其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨消費(fèi)升級(jí),消費(fèi)者逐漸從有房住過渡至住好房,高凈值人群終極改善自住需求依然強(qiáng)烈。此外,基于資產(chǎn)增值、保值的需求,豪宅對(duì)于高凈值人群而言核心價(jià)值在于“儲(chǔ)蓄”,核心城市豪宅產(chǎn)品仍將是抵御通脹的重要渠道。

去年,得益于信貸資金寬松及豪宅產(chǎn)品需求的釋放,2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨(dú)立行情,但隨著年末房貸集中制度發(fā)布以來,部分投機(jī)需求得以抑制,市場(chǎng)回歸理性,但市場(chǎng)也出現(xiàn)了“無房戶搖豪宅”的怪象,催生一部分豪宅“代持”現(xiàn)亂象。 

彼時(shí),我們認(rèn)為核心動(dòng)因在于豪宅限價(jià)政策下出現(xiàn)的一二手房巨大價(jià)差使然,并建議單價(jià)10萬元/平方米以上豪宅項(xiàng)目適度放開限價(jià),解決一手房和二手房差價(jià)的源頭問題。近期,深圳、無錫、成都等城市紛紛建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,一定程度上將縮小二者價(jià)差,減少投機(jī)行為。比如去年典型的深圳網(wǎng)紅盤——華潤城潤璽一期花園,按照深圳住建局公布的3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格,該項(xiàng)目二手房參考價(jià)為132000元/平方米,過往成交單價(jià)最高已突破20萬元/平方米。未來,深圳豪宅市場(chǎng)熱度或?qū)⒂兴禍亍?nbsp;

聯(lián)系到三部委嚴(yán)打經(jīng)營貸,房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑷孚吘o,投機(jī)炒作需求將得到有效遏制,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。而高端豪宅的剛性需求得到有效釋放,或?qū)?dòng)全年成交數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高,2021年有望持續(xù)高位運(yùn)行,并成為豪宅成交“大年”。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 陣地丨北上深單價(jià)15萬以上頂豪已賣出133套

丁祖昱評(píng)樓市

大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢(shì)!

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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