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二輪集中土拍遭遇“滑鐵盧”,市場熱度急轉(zhuǎn)直下

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2021-09-23 08:05 2587 0 0
8月以來,重點城市紛紛開啟第二輪土地集中出讓模式。

作者:克而瑞研究中心

來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

8月以來,重點城市紛紛開啟第二輪土地集中出讓模式。截止9月18日,22個重點城市中已有廈門、福州、蘇州、青島和天津等9個城市完成出讓。

尚未開啟二輪集中土拍的城市,再次迎來“變數(shù)”,其中杭州10宗“競品質(zhì)”地塊僅有1宗正式進入競價環(huán)節(jié),其余9宗由于報名企業(yè)未達三家,無法進入后續(xù)競拍環(huán)節(jié),面臨“流拍”。成都、沈陽則在開拍前,突發(fā)中止公告。土拍市場透露出不少“寒意”。

從已完成二輪土拍的城市表現(xiàn)來看,溢價率較首輪明顯下降,底價成交成為二輪集中土拍的主旋律;與此同時,流拍率也成為二輪集中土拍的關鍵詞。

01

二輪集中供地總規(guī)模與首輪持平

從土地供應角度來看,截止9月17日,除鄭州和寧波兩個城市尚未發(fā)布第二輪集中供應以外,其余20個城市土地供應規(guī)模與首輪基本持平。

具體各城市間分化較為顯著。其中,蘇州、杭州、南京、武漢、長沙等城市第二輪供地規(guī)模較首輪明顯下滑,降幅均超20%;其他城市較首輪均有明顯上漲,尤其是深圳、廈門、青島等地,供應規(guī)模均實現(xiàn)翻番。

表:第二輪集中供地城市兩次集中供應情況對比(萬平方米)

注:僅統(tǒng)計涉宅地塊

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

值得注意的是,由于土拍規(guī)則調(diào)整,第二次集中供地過程中,多城土地延期出讓或重新掛牌,譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌,福州、濟南、沈陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看,很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。

表:第二輪集中供地重新掛牌、延期出讓城市

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

02

土地競拍方式向競品質(zhì)、搖號轉(zhuǎn)變

從重點城市第二輪集中供地來看,競拍方式調(diào)整升級有三個明顯的變化:

一是更多采用“限價+搖號”方式進行土地競拍,并且溢價率均有明顯下調(diào)。典型如廣州、南京、杭州、合肥等城市,溢價率上限均調(diào)整為15%;

二是部分城市取消了競配建,典型如合肥,本次17宗出讓地塊均取消了競配建,改為采用“競品質(zhì)”的方式,其中2宗競高品質(zhì)住宅建設方案,15宗競裝配率。比如福州,由原來的“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價+搖號”,原有競配建的限制取消。

三是對項目上市銷售做出了更多限制,部分城市出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售、限售等規(guī)定,譬如杭州10宗試點競品質(zhì)要求現(xiàn)房銷售,廣州部分地塊限首套家庭購房,成都土拍規(guī)則首次提出“競銷售型一類人才公寓”。 

表:第二輪集中土拍規(guī)則梳理

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

03

八城中止出讓宅地近百宗,臨時中止成“標配”

二輪集中土拍過程中,各城市臨時“中止”出讓成為主流。

截止9月17日,已經(jīng)相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等8個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓,總數(shù)量高達91宗,占這些城市第二輪集中供地總幅數(shù)的22%。其中沈陽中止出讓宅地最多,高達22宗,占其第二輪集中供應總量的比重高達50%。

另外,杭州十宗競品質(zhì)地塊中,九宗地塊報名未達標,無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié),相當于“流拍”,僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求。

表:重點城市第二輪集中土拍提前中止地塊情況

注:僅統(tǒng)計涉宅地塊

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

04

流拍率較首輪明顯提升

對比首輪集中土拍熱度來看,所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑:成交溢價率均較首輪有所降低,尤其是濟南、天津等低熱城市,溢價率降幅均在十個百分點以上;除廈門外,其余七市二輪流拍率均大幅走高,沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。

值得注意的是,首輪土拍熱度較高的杭州出現(xiàn)了“退地”現(xiàn)象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬的代價將運河新城GS1001-17地塊退掉。該地經(jīng)過20輪報價,由競買人宋都以178308萬元總價競得,樓面價20962元/平方米,溢價率29.86%,自持21%。該地的毛坯銷售均價不高于26500元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于29150元/平方米,樓面價和毛胚銷售均價僅相差6000元/㎡,如果再考慮高達21%的競自持,盈利情況堪憂。

不僅如此,22個重點城市以外也有部分城市“退地”,譬如南通,繼年初通州區(qū)自然資源和規(guī)劃局正式發(fā)布與R2021-004地塊(大發(fā))解除土地出讓合同公告后,近日又逢退地,通州興東街道CR2021-006地塊解除出讓合同,該地曾經(jīng)歷經(jīng)超3小時的激烈競價、545輪報價之后,被南通天威置業(yè)有限公司競得,溢價率高達229.46%,最近也遭遇了“被退”的尷尬。此外,近期嘉興也遭遇“退地”,金成退出了平湖2021平-10號地塊的開發(fā)。

表:已完成第二輪集中供地城市兩次集中土拍熱度對比(萬平方米,億元,元/平方米)

注:流拍率測算包含中止出讓地塊。

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

05

TOP20房企拿地金額占比高達60%

從企業(yè)拿地積極性來看,第二輪集中供地中含宅地塊成交地塊中,成交前20企業(yè)拿地金額總和為1047億元,占第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重為60%,這一指標較首輪集中供地上升了4個百分點。

就拿地金額排名來看,中海、保利、廈門建發(fā)位列前三。其中中海、保利各自在5個城市均有拿地,拿地數(shù)量分別為9幅和8幅,廈門建發(fā)在廈門獲取了2幅地塊。

第二輪集中供地中拿地成交價款前20企業(yè)

注:因企業(yè)聯(lián)合拿地,部分地塊存在重復計入表格成交價款和拿地幅數(shù)的情況

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

第二輪集中土拍規(guī)則密集調(diào)整之后,已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了“滑鐵盧”,溢價率下降,流拍率明顯上升,臨時中止出讓成為“標配”,土地市場熱度面臨下行壓力。

土地市場低熱之下,拿地成本也在下行,如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5,較首輪大幅下滑。因此,對于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說,將迎來以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲的機會。

從企業(yè)的角度而言,融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊影響下,拿地積極性明顯受挫,尤其是觸及紅線的房企大都“暫?!绷诵略鐾羶Α=Y合近期市場、資金和政策環(huán)境來看,重點城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 陣地丨二輪集中土拍遭遇“滑鐵盧”,市場熱度急轉(zhuǎn)直下

丁祖昱評樓市

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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