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多城二輪集中土拍冷淡收?qǐng)?,京、滬也難逃降溫

丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
2021-10-22 12:06 2373 0 0
與首輪集中土拍多個(gè)城市出現(xiàn)競(jìng)拍高熱現(xiàn)象不同,第二輪集中土拍的重點(diǎn)城市熱度較首輪均有下降,溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不佳。

作者:克而瑞研究中心

來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

“核心城市第二輪集中土拍已經(jīng)接近尾聲,截止目前,重點(diǎn)城市第二輪集中土拍僅剩寧波和鄭州尚未完成,與首輪集中土拍多個(gè)城市出現(xiàn)競(jìng)拍高熱現(xiàn)象不同,第二輪集中土拍的重點(diǎn)城市熱度較首輪均有下降,溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不佳。

在供地新規(guī)的影響下,房企拍地積極性受挫,多個(gè)地塊以底價(jià)成交,成交溢價(jià)率基本在5%以下,重慶、青島、濟(jì)南等城市的溢價(jià)率甚至僅在1%左右。在此影響下,土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇。包括廣州、沈陽(yáng)、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤牌,這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上,較首輪大幅升高。

其中,杭州、武漢、上海、北京、長(zhǎng)沙等首輪集中拍地?zé)狳c(diǎn)城市,在第二輪集中供地中,土拍降溫明顯。

我們認(rèn)為,接下來(lái)土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下,低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài),“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控效果顯現(xiàn)。"

01長(zhǎng)沙第二輪土拍流拍過(guò)半

2021年10月19日,長(zhǎng)沙第二批集中供地出讓結(jié)束。掛牌之初,共有29宗地塊掛牌,總出讓面積237.34萬(wàn)平方米,掛牌起始總價(jià)達(dá)280.9億元。正式出讓前,8宗地塊先后中止出讓,8宗地塊終止出讓。剩余的13宗地塊,有3宗流拍,10宗地塊均以底價(jià)成交,共出讓規(guī)劃建筑面積208.9萬(wàn)平方米,總成交金額88.47億元,平均成交樓面均價(jià)為4444元/平方米。

在首輪集中供地中,長(zhǎng)沙熱度頗高,熔斷、搖號(hào)頻現(xiàn),企業(yè)積極“搶地”之下甚至產(chǎn)生“地王”。

對(duì)比長(zhǎng)沙兩輪集中供地的成交情況來(lái)看,無(wú)論是規(guī)模還是熱度,均是“冰火兩重天”:規(guī)模上,長(zhǎng)沙第二輪集中供地的成交幅數(shù)、總建面和總金額分別與第一輪相比均大幅下降了70%以上??偝山唤嫔踔羶H有首輪集中供地的四分之一左右。

熱度上長(zhǎng)沙兩輪集中供地可謂降至“冰點(diǎn)”,首輪集中供地中,僅有3宗流拍,流拍率8%;而第二輪集中供地在掛牌截止前夕,就已有16宗地提前終止,僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍,最終流拍率高達(dá)66%(含終止\撤牌),投資“涼意”濃郁。 

溢價(jià)率方面,雖然長(zhǎng)沙首輪集中供地整體溢價(jià)率也僅有7%,但其中仍有12宗地達(dá)到最高限價(jià);而第二輪集中供地中,10總地塊均是底價(jià)成交,企業(yè)投資積極性大幅下降。

表:長(zhǎng)沙兩輪集中供地成交情況對(duì)比

注:僅統(tǒng)計(jì)含宅地塊

數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC整理

02北京、上海也難逃“降溫”

在長(zhǎng)沙第二批集中供地出讓結(jié)束前不久,2021年10月13日,北京、上海第二輪集中土拍同日落幕,與首輪幾乎全部成功出讓不同,京、滬第二輪土拍熱度同樣均有所下降,在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。

北京有26宗地延期至第三次集中土拍,上海則終止出讓了7宗宅地。從成交情況來(lái)看,兩城熱度均有明顯下降,上海尤為典型,首輪土拍中上海有六成(18宗)地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià),本次土拍中僅有兩成(6宗)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)。北京表現(xiàn)較上海稍好,共有4宗地塊觸及最高限價(jià),海淀區(qū)2宗地塊進(jìn)入競(jìng)方案階段。 

另外,企業(yè)拿地積極性明顯下調(diào),聯(lián)合拿地比重明顯提升。北京參拍房企仍以中海、華潤(rùn)、首開(kāi)、城建等“老面孔”為主,且主要是國(guó)企、央企,相比之下民企參拍意愿有所降低;上海第二輪土拍中有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的,較首輪明顯增加。

表:京、滬兩輪集中出讓土地情況對(duì)比

注:上海地塊安置、租賃不計(jì)入,但含城市村改造地塊

數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC整理

具體來(lái)看,北京最終成交地塊共17宗,成交總建面162.4萬(wàn)平方米,攬金513億元,整體平均溢價(jià)率為4%。其中,海淀區(qū)熱度最高,東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價(jià)、政府持有份額均上限后進(jìn)入競(jìng)方案階段;昌平1宗小型宅地觸頂,搖號(hào)成交,主要由于該地塊體量較小、配建要求較低,封頂價(jià)仍有一定盈利空間;大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價(jià)格上限,進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售階段。 

除此以外,本次其他地塊均沒(méi)有觸及最高限價(jià),通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價(jià)成交,可見(jiàn)不同區(qū)域的土地?zé)岫纫膊豢上嗵岵⒄摗?nbsp;

上海最終成交地塊共20宗,總成交金額480.6億元,超半數(shù)地塊以底價(jià)成交,從整體溢價(jià)率水平來(lái)看,由于上海兩次土拍競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià),從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性,地價(jià)得到有效控制,平均溢價(jià)率依然維系在較低水平,僅有3.77%,較首輪下降了1.69個(gè)百分點(diǎn)。 

就具體地塊來(lái)看,本次上海成交的20宗含宅地塊中有9宗地塊溢價(jià)出讓,其余11宗地塊均為底價(jià)成交,整體市場(chǎng)熱度較首輪有明顯下降。另外,本次僅有6宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié),較首輪明顯減少。

03“流拍”已成二輪集中土拍“高頻詞”

事實(shí)上,自下半年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊,同時(shí)7月末以來(lái)以22個(gè)集中供地城市為代表的重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則,尤其加強(qiáng)了對(duì)房企購(gòu)地資金和競(jìng)拍資格的審查。

在此影響下,房企拿地積極性明顯受挫,福州、成都、天津、濟(jì)南、青島等多個(gè)集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓,金華、嘉興等熱點(diǎn)城市的集中土拍也遇冷。 

不僅如此,土地流拍現(xiàn)象顯著增多,剛剛過(guò)去的9月重點(diǎn)城市的土地流拍率已飆升至27%,溢價(jià)率更是降至4.2%的低位,是2020年以來(lái)首次降至5%以下。流拍地塊主要來(lái)自于二輪集中土拍的城市,包括廣州、沈陽(yáng)、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤牌,這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上,較首輪大幅升高。

在熱點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下,重點(diǎn)城市的流拍率預(yù)計(jì)還將延續(xù)高位運(yùn)行。

圖:CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)

圖:2020年以來(lái)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)

我們認(rèn)為,為避免流拍率持續(xù)走高,部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。這一方面是由于部分城市需要保證年度供地計(jì)劃的完成率;另一方面也有市場(chǎng)維穩(wěn),保證中期住房供給穩(wěn)定,滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。

不過(guò),在持續(xù)高壓的資金管控和“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控下,預(yù)計(jì)接下來(lái)重點(diǎn)城市的土拍熱度仍將維持低位。在四季度的第三輪集中供地中,資金實(shí)力較強(qiáng)的房企依然有望迎來(lái)更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 多城二輪集中土拍冷淡收?qǐng)觯?、滬也難逃降溫

丁祖昱評(píng)樓市

大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國(guó)樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見(jiàn)行業(yè)趨勢(shì)!

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

  • 劉韜
    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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