作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)

首先需要明確的是，房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革，并非是一個(gè)全新的稅種，而是之前征收的土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的綜合體，包括契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

區(qū)別于以往房地產(chǎn)稅改革總是“雷聲大雨點(diǎn)小”，目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過全國人大常委會(huì)審議，并授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預(yù)示著房地產(chǎn)稅已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時(shí)間問題。

而從全國人大常委會(huì)表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅將經(jīng)過兩個(gè)必要的步驟，先是國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，然后試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。我們預(yù)判2021年底國務(wù)院或?qū)⒊雠_(tái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。

至于首批試點(diǎn)城市，我們認(rèn)為以下兩類城市率先落地的可能性較大：

其一，前期房?jī)r(jià)上漲過快，或者房?jī)r(jià)始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。

其二，今年被住建部點(diǎn)名約談的熱點(diǎn)一、二線城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。

鑒于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素相對(duì)復(fù)雜，除了市場(chǎng)化的商品房之外，限競(jìng)房長(zhǎng)期占據(jù)40%以上的成交比重，共有產(chǎn)權(quán)房同樣占據(jù)較大的成交比重?；谡魇辗康禺a(chǎn)稅的難易程度考量，預(yù)計(jì)北京大概率不會(huì)入圍首批試點(diǎn)城市。

02 拓寬稅基、設(shè)定免征面積、稅率超額累進(jìn)制,達(dá)成剛需少交稅、高端多交稅目標(biāo)

試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。其中，非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行，居住用房地產(chǎn)則是下一階段房地產(chǎn)稅試點(diǎn)重要的征收對(duì)象。

其實(shí)早在2011年，上海、重慶便開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但由于政策力度相對(duì)溫和，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)并未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的效果。2020年，上海征收的房產(chǎn)稅198億元，重慶征收的房產(chǎn)稅71.7億元，其占地方財(cái)政收入的比重近乎可以忽略不計(jì)。

區(qū)別于早期上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒂幸韵滤姆矫娴男伦兓?/p>

其一，拓寬稅基，體現(xiàn)于不僅對(duì)新購住房征收房地產(chǎn)稅，而且存量住房也要納入征收范圍。

其二，設(shè)定一定的免征面積。我們認(rèn)為有以下兩種方案：第一，以居民家庭擁有住房套數(shù)為參考標(biāo)準(zhǔn)，譬如首套房不交稅，二套及以上住房皆需繳納房地產(chǎn)稅；第二，以居民家庭人均居住面積為參考標(biāo)準(zhǔn)，例如對(duì)人均居住面積達(dá)到40平方米以上的部分住房面積征收房地產(chǎn)稅。

其三，以成交參考價(jià)或市場(chǎng)化的交易價(jià)格作為房屋評(píng)估價(jià)值。新購住房評(píng)估價(jià)值以網(wǎng)簽備案價(jià)格為準(zhǔn)，存量住房則可以參照各小區(qū)二手房成交參考價(jià)或者市場(chǎng)化的交易價(jià)格執(zhí)行。

其四，稅率超額累進(jìn)制。類比于個(gè)人所得稅，我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅的起始檔位稅率不宜定得過高，但可以采取超額累進(jìn)制的形式，住房面積達(dá)到更高水平的檔次，相應(yīng)征收的稅率也要有所抬升，以便達(dá)成首套及剛需住房少交稅乃至不交稅，多套及高檔住房多交稅的目標(biāo)。

03 長(zhǎng)期將改變樓市供需及房?jī)r(jià)預(yù)期,核心一二線影響有限而旅居城市或是重災(zāi)區(qū)

2011年，上海、重慶率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但政策效果不及預(yù)期，房?jī)r(jià)更是陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。

但我們認(rèn)為此一時(shí)彼一時(shí)，絕不能簡(jiǎn)單套用歷史經(jīng)驗(yàn)來推演未來市場(chǎng)走勢(shì)。具體而言，2011年樓市大環(huán)境在于很多人還沒房，絕大多數(shù)置業(yè)需求相對(duì)剛性，重要特征在于不得不買。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10余年的迅猛發(fā)展之后，現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)?；疽婍敚袌?chǎng)供需轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性矛盾，核心一、二線城市困難群體和新市民住房問題依舊突出，多數(shù)三、四線城市則出現(xiàn)了供應(yīng)過剩的問題。

聯(lián)系到我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程減速換擋，疊加人口老齡化問題愈加突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)明顯受限，長(zhǎng)期來看行業(yè)銷售規(guī)模或?qū)⒅饾u步入下降通道。此時(shí)落地房地產(chǎn)稅勢(shì)必是增添了市場(chǎng)下行的又一個(gè)砝碼，即使初始試點(diǎn)階段政策力度相較溫和，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2011年，長(zhǎng)期來看更將改變樓市供需乃至房?jī)r(jià)預(yù)期。

近期，決策層輪番釋放信貸微調(diào)的信號(hào)，預(yù)計(jì)居民按揭貸款或?qū)⑦呺H改善，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度，縮短放貸周期等，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行。短期來看，按揭貸款邊際寬松與房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⑿纬蓪?duì)沖，四季度市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)降溫，但成交整體下行幅度或?qū)⑾鄬?duì)有限。

正所謂：短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。樓市預(yù)期乃是多方面因素共同作用的結(jié)果，對(duì)不同能級(jí)城市而言，房地產(chǎn)稅的負(fù)面影響或?qū)⒋嬖谳^大差別：

其一，核心一、二線城市市場(chǎng)需求及購買力依舊堅(jiān)挺，長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)仍易漲難跌，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)有限。即使是擁有多套房的居民家庭，部分房地產(chǎn)稅仍可以通過對(duì)外出租轉(zhuǎn)嫁給租客，市場(chǎng)較難出現(xiàn)大范圍的拋售潮。

其二，在房地產(chǎn)稅落地后，多數(shù)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R較大的下行壓力，尤其是那些市場(chǎng)需求及購買力明顯透支的壓力三、四線城市，市場(chǎng)下行壓力或?qū)⒉粩嗉觿?，市?chǎng)需求增長(zhǎng)愈加乏力，部分城市房?jī)r(jià)更將步入下降通道。

其三，旅居型城市或是重災(zāi)區(qū)，房地產(chǎn)稅既增加住房持有成本，又大幅降低住房投資回報(bào)率，旅居置業(yè)需求或?qū)⒚黠@滑坡。尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市，市場(chǎng)或?qū)⒚媾R更大的下行壓力，成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)走低。

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原標(biāo)題： 快評(píng) | 房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)漸進(jìn)，擾動(dòng)樓市供需及房企預(yù)期