這是最壞的時代，也是最好的時代。

這是失望之冬，也是希望之春。

過去三十年，在土地、人口、金融多重紅利催化下，房地產(chǎn)成長為17萬億規(guī)模的國民經(jīng)濟支柱之一。

2021年，房地產(chǎn)企業(yè)出清風險，違約、停工、裁員、維權、破產(chǎn)...此起彼伏。

一鯨落，萬物生。

這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，“恒大們”的沉沒，昭示著一個時代的結(jié)束，卻也可能另一個時代的開始。

2022年，房地產(chǎn)企業(yè)將走向何方？

鳳凰網(wǎng)風財訊對年底眾多峰會的干貨做了“提純”，與大家分享政界、商界、學界的“頂層觀點”。

 1 行業(yè)規(guī)模到頂，房企“三重降”

“2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點，17萬億的總量可能是階段性頂點。明年規(guī)模大概率要回落，但會很慢。”

旭輝控股董事局主席林中預判，未來十年，大概率房地產(chǎn)平均每年的規(guī)模在15萬億左右。

建誠晟業(yè)也測算，2022年樓市的特征是銷售規(guī)模高位回落、新開放緩、投資增速繼續(xù)下滑。

其預計，2022年商品房銷售面積為17.6億平方米，同比減少1.1%，銷售金額為18.9萬億元，同比增長4.9%，商品房均價達10756元/㎡，同比上漲6.0%；

由此房企在2022年，全年的新開工約為18.4萬平方米，同比下降8.0%，投資增速繼續(xù)下降，預計2023年得到修正。

2 房價下跌成形，低利潤成常態(tài)

平安證券研究顯示，市場各主體信心恢復需要時間，70城新房和二手房價格的下行趨勢，已經(jīng)形成。

東方證券首席經(jīng)濟學家邵宇在2021鳳凰財經(jīng)峰會上更是預測，未來五年內(nèi)房價將回撤到現(xiàn)在最高點的70%-90%。

最近多地調(diào)控從“防范過熱”轉(zhuǎn)為了“防范過冷”，但短期內(nèi)想要改變下跌趨勢，并不現(xiàn)實。

只不過，像過去20年那樣，房價5年翻一番、10年翻兩番的現(xiàn)象，將成為歷史。

房企“暴利”也將成為歷史。

房價趨于正常，但土地價格持續(xù)上升。2021年房企購地面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。

低利潤，正在成為房企“常態(tài)”。

標普信評預測，2022年房企EBITDA利潤率的中位數(shù)可能下滑到16%左右，而毛利率中位數(shù)可能下滑到20%。

3 上半年繼續(xù)“雷聲陣陣”

2022年的償債高峰，炸了不少房企的鍋。花樣年、佳兆業(yè)、新力、陽光城、三盛...風險企業(yè)仍陷于公開債、非標債等各類錢的陷阱中。

這種場景，在2022年上半年也還是“常態(tài)”。

野村數(shù)據(jù)指出，房企2022年一季度和二季度境內(nèi)外到期債券總分別達到了2100億元和2090億元。中國房地產(chǎn)市場中80%的參與者，是私人開發(fā)商，抵抗力有限。

“春節(jié)前，有超1萬億元的農(nóng)民工遞延薪資需要支付，而且這一數(shù)據(jù)還可能被低估了?！?/p>

這對尚未恢復元氣的房企而言，雪上加霜。

4 引爆金融危機？不存在！

2021年眾多房企出現(xiàn)信譽危機，甚至有人將恒大危機對標雷曼兄弟，將中國地產(chǎn)危機，對比美國次貸危機。

但，這是不成立的。

中國人民銀行原行長戴相龍在2021鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會上表示，中國與美國房地產(chǎn)市場有根本性的不同，中國也不存在美國2007年次貸危機的形成機制。

中國內(nèi)地住宅市場堅挺，每年仍然有1000多萬農(nóng)民進城安家，城鄉(xiāng)居民的住房需求在不斷增加。

植信投資首席經(jīng)濟學家連平在2021鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會上也認為，房地產(chǎn)市場在局部領域確實存在一定程度的泡沫。但是，從全局來看泡沫基本可控。

更何況，年底一系列利好政策的出臺，為房企提供了喘息調(diào)整的黃金期。

5 短暫的政策松動，救市不救企？

政策松動的“喘息期”或許不會很長。

資深地產(chǎn)人吳建斌認為，政策只是“微調(diào)糾偏”，而且是暫時的。

過去三年一個小周期（即3年調(diào)整1年放松）的情況沒有了，這輪政策調(diào)控至少會持續(xù)4到5年。此時政策的松動可能只會持續(xù)3-5個月，不會更長了。

建誠晟業(yè)認為，政策松動更多是減少購房者成本，而不是專門提供給企業(yè)資金。

50萬億的房地產(chǎn)金融中，70%-80%是個人按揭貸款，開發(fā)貸占比較小。

所以企業(yè)始終以自救為主，無論2008年的金融危機，還是現(xiàn)在。

中央希望分而治之，希望購房者資金再次回歸市場，但對企業(yè)，只有路徑符合調(diào)控方向的，才能做得更好。

2021年，很多人想賣、很少人敢買。2022年，可能有所改善。

近日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，重點支持優(yōu)質(zhì)房企并購風險房企優(yōu)質(zhì)項目。

天風證券認為，地產(chǎn)信用復蘇不對稱，依靠行業(yè)并購消化不良資產(chǎn)可能是本輪行業(yè)風險出清的主要路徑。

房地產(chǎn)“馬太效應”加速，2022年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)大洗牌的關鍵一年。

7  完全“國進民退”？不可能！

目前信貸環(huán)境局部放松，部分國央企最先回溫。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)行的46筆境內(nèi)債券中，44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比高達96%，其余兩筆發(fā)債主體則為萬科旗下的印力。

央企國企的確天然具有信用優(yōu)勢。但完全“國進民退”也是不可能的。

建設部原副部長劉志峰指出，未來五年全國城市人口將增長4500萬以上，將帶動大于14億平方米的增量購房需求。

這樣的紅利，單一類型的企業(yè)吃不下。

建誠晟業(yè)認為，民企在不同細分市場，有相對的優(yōu)勢。

大民企能在品牌、信用和經(jīng)營穩(wěn)健性方面夠縮小與央企國企的差距。

8 高杠桿被迫“斷舍離”

“高杠桿不合時宜”，這個道理，房企這么幾年，知道的多、轉(zhuǎn)變的少。

2021年的雷聲，可以說讓房企來了一次斷舍離。用林中的話來說，新時代，穿老鞋走老路，真的行不通了。房企應該穿新鞋，走新路。

“三條紅線”限制了房企融資規(guī)模，“兩集中”限制了銀行涉房貸款占比的上限，“供地兩集中”考驗著房企的現(xiàn)金流管理...金融管理部門的一波操作下來，長期依賴“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企快速缺血，并不意外。

要么像萬科一樣，“活下來”“等春天”；要么像一些區(qū)域型房企，“偏安且深耕一隅”，反而可能活得很好。

究其根本，時代變了。房企的下一個出口，是內(nèi)涵增長、高質(zhì)量增長和精細化管理。

9 生育率降低，房企只能慢走

人口的降速，比宏觀經(jīng)濟、金融對房地產(chǎn)的影響大得多。

2000年以后，出生率明顯下滑，結(jié)婚年齡延后，新婚生育意愿低，這一趨勢將加劇房地產(chǎn)銷售規(guī)模增速的放緩。

建誠晟業(yè)認為，從信用擴張角度來說，企業(yè)和購房者都會進入慢速發(fā)展階段。慢時代意味著環(huán)境變慢，地產(chǎn)銷售規(guī)模與投資規(guī)模，房地產(chǎn)的發(fā)展需要其他行業(yè)健康發(fā)展。

中指院預測，房地產(chǎn)稅的達摩克里斯之劍在2022年或?qū)⒙湎拢圏c城市名單、征收細則等均有望發(fā)布。

從上?！胺渴鍜伿邸钡募傩侣勀芸吹剑康禺a(chǎn)稅可以輕而易舉挑動市場敏感的神經(jīng)。

房地產(chǎn)稅的作用的確很大。鳳凰網(wǎng)風財訊曾專訪孟曉蘇，其直言，房地產(chǎn)稅有助于“縮小貧富差距”、化解土地財政依賴，促進取消限購和限貸。

但如果房地產(chǎn)稅征稅方案太復雜，無助于稅收杠桿作用，也可能影響效果。

孟曉蘇認為，可行的方案是“見房就征、見證就退；小產(chǎn)權高稅率、老房低稅率、購置原值計征”。但這和目前重慶、上海試點的征稅方式有天差地別。

所以未來房地產(chǎn)稅，到底會怎么發(fā)展，仍不確定，這也成為2022年最大的未知數(shù)。