作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

根據(jù)寶新金融、寶新置地11月26日公告，雙方各自的間接非全資附屬公司沈陽(yáng)寶新與沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民政府訂立征收補(bǔ)償協(xié)議。

據(jù)此，由于政府出臺(tái)有關(guān)舊城改造的政策，鐵西區(qū)政府同意接收目標(biāo)土地連同相應(yīng)的物業(yè)，應(yīng)付代價(jià)為約人民幣3.205億元（約3.91億港元）。

目標(biāo)土地相應(yīng)的物業(yè)為富友商業(yè)大廈，最早由2019年寶新置地6000萬(wàn)元現(xiàn)金代價(jià)收購(gòu)凱升國(guó)際所得。但寶新置地未必會(huì)因?yàn)橥恋卣魇斩鴮㈨?xiàng)目拱手讓人，該公司提及，可能會(huì)參與地塊平整后的公開拍賣。

對(duì)于寶新置地而言，截止上半年該公司僅有12個(gè)土地開發(fā)項(xiàng)目，總建面465萬(wàn)平方米，總投資金額約380億元。

這也是姚建輝“分家”獲得的核心資產(chǎn)之一，卻存在著去化慢問題，如何盤活并釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，或許是他最關(guān)注的事情。

在此之前，寶新置地已相繼剝離海鮮買賣業(yè)務(wù)，并出售南寧、沈陽(yáng)項(xiàng)目。

寶新置地于最新的聯(lián)合公告中指，沈陽(yáng)市鐵西區(qū)人民政府已告知公司，在當(dāng)?shù)亟诔雠_(tái)有關(guān)舊城改造政策后，富友商業(yè)大廈位于可被征收的土地上。

根據(jù)征收補(bǔ)償協(xié)議，鐵西區(qū)政府同意就征收富友商業(yè)大廈向沈陽(yáng)寶新補(bǔ)償約3.205億元（約3.91億港元）。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2019年5月，寶新置地宣布完成收購(gòu)凱升國(guó)際全部股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為6000萬(wàn)元。凱升國(guó)際當(dāng)時(shí)的主要資產(chǎn)為沈陽(yáng)鐵西區(qū)一宗商業(yè)用地，即富友商業(yè)大廈。

寶新置地2020年年報(bào)顯示，持有富友商業(yè)大廈85%實(shí)際權(quán)益，項(xiàng)目主要用途為商業(yè)（商鋪），并已投入使用。

目標(biāo)項(xiàng)目占地面積約1.09萬(wàn)平方米，總建面3.78萬(wàn)平方米。截至2021年上半年，項(xiàng)目未經(jīng)審核賬面值約2.929億元；2019年、2020年兩個(gè)年度，項(xiàng)目應(yīng)占租金收入分別為520萬(wàn)元、260萬(wàn)元，而目前沒有產(chǎn)生租金收入。

土地征收事項(xiàng)也為寶新金融及寶新置地創(chuàng)造了一筆收入，根據(jù)公告，這兩個(gè)平臺(tái)預(yù)期各自確認(rèn)未經(jīng)審核收益約2760萬(wàn)元，即征收補(bǔ)償超出目標(biāo)項(xiàng)目除開支及稅項(xiàng)前賬面值的差額。

鐵西區(qū)政府計(jì)劃將目標(biāo)項(xiàng)目征收及平整后，以公開拍賣方式出售。同時(shí)條款要求，出售土地后，相應(yīng)征收補(bǔ)償款才能以現(xiàn)金方式全數(shù)支付予沈陽(yáng)寶新。

如果地塊由第三方投得，則土地征收所得款凈額經(jīng)扣除稅前相關(guān)成本及開支（約3.201億元）計(jì)劃應(yīng)用作寶新置地一般營(yíng)運(yùn)資金，以改善流動(dòng)資金及整體財(cái)務(wù)狀況。

寶新置地亦提及，倘若公司認(rèn)為競(jìng)投條款在商業(yè)上屬可行及具吸引力，土地征收將為公司提供商業(yè)良機(jī)參與公開拍賣新目標(biāo)土地，以用作未來(lái)重新開發(fā)。

對(duì)富友商業(yè)大廈的出售有一定的外力因素，但從近一年的經(jīng)營(yíng)觀察，寶新置地的資產(chǎn)剝離動(dòng)作較以往已頻密不少。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年寶新置地出售附屬公司的收益為-4141.1萬(wàn)港元，期內(nèi)該公司以現(xiàn)金1港元出售在線游戲服務(wù)公司Kingworld Holdings；2020年同期則沒有該部分收入。

進(jìn)入2021年，寶新置地于今年1月分別向間接全資附屬公司出售所持深圳瑞騰、深圳前海兩間附屬公司全部股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)各1元；6月完成出售深圳新鵬生鮮產(chǎn)業(yè)有限公司的全部權(quán)益，并終止相關(guān)的海鮮買賣業(yè)務(wù)，主要目的是“聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)以進(jìn)一步優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)”。

緊接著于7月21日，寶新金融、寶新置地聯(lián)合公告，擬以3億元代價(jià)向獨(dú)立第三方深圳新路通實(shí)業(yè)出售深圳新恒創(chuàng)全部股權(quán)，目標(biāo)公司實(shí)益持有的項(xiàng)目包括南寧五象新區(qū)環(huán)球金融中心、五象湖1號(hào)，以及沈陽(yáng)寶新公館。

需要指出的是，深圳新恒創(chuàng)前身即深圳寶能恒創(chuàng)，于2019年12月被寶能地產(chǎn)以3億元注入寶新金融、寶新置地，當(dāng)時(shí)該目標(biāo)公司資產(chǎn)并不包括沈陽(yáng)寶新公館。

而如今在項(xiàng)目增加的情況下（不考慮項(xiàng)目銷售套現(xiàn)部分），深圳新恒創(chuàng)以同樣價(jià)格剝離。

截止到2020年底，寶新置地共計(jì)正進(jìn)行12個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，分別位于深圳、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、渭南、長(zhǎng)沙、汕頭、云浮、南寧等八個(gè)國(guó)內(nèi)城市；項(xiàng)目覆蓋商業(yè)綜合體、精品高檔住宅、酒店、商務(wù)公寓、別墅、花園洋房等，總建面465萬(wàn)平方米，總投資金額約380億元。

與去年仍有諸如5.99億元競(jìng)投沈陽(yáng)商住地（即寶新公館項(xiàng)目）的新增投資動(dòng)作不同，2021年寶新置地已進(jìn)入了幾乎零拿地的狀態(tài)。上半年，該公司土儲(chǔ)仍然維持在465萬(wàn)平方米。

寶新置地由新體育更名至今僅不足三年，實(shí)際上土儲(chǔ)大多是從“寶能系”收購(gòu)而得。

例如汕頭潮陽(yáng)項(xiàng)目最早以9.5億元收購(gòu)獲取，上文所提南寧五象新區(qū)環(huán)球金融中心、五象湖1號(hào)則以3億元收購(gòu)。南寧項(xiàng)目總體量約達(dá)85萬(wàn)平方米，曾被視為寶能“深耕華南區(qū)域的標(biāo)桿”。

這些房地產(chǎn)項(xiàng)目也是今年初決定與姚振華分開做地產(chǎn)以后，姚建輝所擁有的最核心資產(chǎn)。

姚建輝聲稱徹底剝離的事宜已考慮整整三年，跡象也顯示，包括深圳寶能高科實(shí)業(yè)有限公司自去年10月起已逐漸過戶至他名下，公司亦開始更名深圳萊華實(shí)業(yè)有限公司。

但從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)觀察，2019年、2020年，寶新置地分別實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收97.68億港元、67.85億港元，歸母凈利潤(rùn)分別為3.86億港元、-7.35億港元。今年上半年，營(yíng)收31.94億港元，同比增長(zhǎng)42.9%；物業(yè)開發(fā)營(yíng)業(yè)額下跌11.7%至2.44億港元；毛利率仍僅有2.7%，同比下降0.3個(gè)點(diǎn)。

由于鮮有披露簽約銷售等數(shù)據(jù)，外界難以知悉寶新置地的物業(yè)發(fā)展具體情況。2019年、2020年及今年上半年，該公司存貨分別為78.9億港元、108.75億港元及122億港元，尚需時(shí)間套現(xiàn)。

于6月底，寶新置地僅現(xiàn)金結(jié)余約8.7億港元，其中8.26億港元為已抵押及受限制類型，現(xiàn)金流較為吃緊；對(duì)應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債比率約244.2%，去年底則為270%。在此情況下，出售項(xiàng)目一方面是為優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，另一方面則是為了優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率。

寶新置地對(duì)7月出售南寧等項(xiàng)目的解釋是，南寧項(xiàng)目負(fù)債比例高且去化較慢，出售可有效降低集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還來(lái)自已分家的“寶能系”，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份寶能財(cái)務(wù)及信托產(chǎn)品債權(quán)人11月23日與姚振華等人溝通會(huì)文件顯示，債權(quán)人提出的兌付要求包括讓姚建輝在內(nèi)人士承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。

按照債權(quán)人的表述，他們認(rèn)為寶能私人財(cái)富（即理財(cái)產(chǎn)品）很大一部分為姚振華、姚建輝分家前購(gòu)買為寶能及關(guān)聯(lián)公司自融，二姚分家導(dǎo)致核心資產(chǎn)剝離至姚建輝負(fù)責(zé)的板塊，所以姚建輝應(yīng)承擔(dān)同比例兌付責(zé)任。

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原標(biāo)題： 沈陽(yáng)商地套現(xiàn)3億 告別姚振華后寶新置地也“縮表”？